City Office REIT: Resultats du dernier trimestre 2016, traduction et transcription de la réunion

Date de la réunion : 2 mars 2017 11:00 ET

Cadres

Jamie Farrar – Directeur Général

Tony Maretic – Directeur financier, trésorier et secrétaire général

analystes

Vincent Chao – Deutsche Bank

Craig Kucera – Wunderlich

Rob Stevenson – Janney

Opérateur

Bonjour et bienvenue sur le bureau de la ville FPI Inc. Quatrième trimestre 2016 Téléconférence des résultats. [Instructions opérateur] J’ai le plaisir de vous présenter Tony Maretic, directeur financier de la société, trésorière et secrétaire corporative. Je vous remercie. M. Maretic, vous pouvez commencer.

Tony Maretic

Bonjour. Avant de commencer, je voudrais vous diriger vers notre site Web à cityofficereit.com où vous pouvez télécharger notre quatrième trimestre, le bénéfice communiqué de presse et le dossier d’information supplémentaire. La publication des résultats et de package supplémentaire comprennent tous deux un rapprochement des mesures non conformes aux PCGR qui seront discutés aujourd’hui à leurs mesures financières GAAP les plus directement comparables. Certaines déclarations faites aujourd’hui qui traitent les croyances ou les attentes de l’entreprise ou qui ne sont pas fondées sur des faits historiques peuvent constituer des énoncés prospectifs au sens des lois fédérales sur les titres. Bien que la société estime que ces attentes reflétées dans ces énoncés prospectifs sont fondées sur des hypothèses raisonnables, nous ne pouvons donner aucune assurance que ces attentes seront atteints.

S’il vous plaît voir l’avertissement des énoncés prospectifs dans notre quatrième trimestre, le bénéfice communiqué de presse et les documents déposés par la société auprès de la SEC pour les facteurs qui pourraient entraîner des différences importantes entre les énoncés prospectifs et les résultats réels. La société décline toute obligation de mettre à jour les énoncés prospectifs que peut-être fait dans le cadre de cet appel.

Je vais revoir nos résultats financiers après Jamie Farrar, notre chef de la direction, examine certains des faits saillants opérationnels du trimestre. Je vais maintenant passer la parole à Jamie.

Jamie Farrar

Merci de vous joindre aujourd’hui. Avant de nous concentrer sur les résultats de ce trimestre, je veux prendre un moment pour attirer votre attention sur certains des progrès que nous avons réalisés au cours de la dernière année. 2016 a été une année exceptionnelle en termes de volume d’acquisition et en Décembre nous a dépassé 500 millions $ en placements immobiliers depuis notre introduction en bourse. Dans la réalisation de cette étape, nous avons maintenu un profil de rendement rigoureux pour nos investissements et nous avons continué à nous concentrer sur nos marchés cibles non-passerelle aux États-Unis du Sud et de l’Ouest

Nous avons reconnu que la croissance de notre entreprise est seulement valable dans la mesure où nous sommes en mesure de faire les investissements de haute qualité et de créer de la valeur au niveau de la propriété. Nos deux dispositions à ce jour, dont l’un est sous contrat et seront discutés plus tard, devraient générer plus de 55 millions $ de gains. Ceci a été rendu possible grâce à la réalisation de transactions de crédit-bail importants, la construction de mises à niveau et la mise en œuvre des améliorations opérationnelles qui nous ont permis de positionner ces propriétés à une prime de valorisation. Surtout, nous avons couplé notre croissance et à la création de valeur à la propriété avec la mise en œuvre de la base des meilleures pratiques en ligne avec ce que nous croyons être dans le meilleur intérêt de nos actionnaires. En 2016, nous avons intériorisé la gestion, renforcé notre bilan et sensiblement réduit notre endettement global.

Liées à des initiatives d’entreprise, nous sommes ravis d’accueillir John doux à notre conseil comme administrateur indépendant à compter du Mars 1. Plus récemment, John a fondé Médecins Realty Trust, FPI chef de file de la santé publique et a été le chef des placements de son introduction en bourse par le biais sa retraite de la société à la fin de 2016. Durant son mandat, médecins Realty est passé de 125 millions $ en placements immobiliers à environ 3 milliards $. John est très apprécié par ses pairs et apporte plus de 40 années d’expérience dans la finance, l’immobilier et les entreprises publiques, et nous croyons qu’il sera un atout précieux pour City Office. Nous avons également annoncé récemment que Sam Belzberg a choisi l’étape vers le bas de notre conseil d’administration. Depuis notre introduction en bourse, Sam a grandement contribué à notre succès et nous le remercions sincèrement pour son service. Avec ces changements, le Conseil est désormais composé de 7 administrateurs, dont 6 sont indépendants.

Au cours de 2016, avec le soutien de nos actionnaires et de notre meilleur accès au capital, nous avons pu plus que doubler notre capitalisation boursière. Cela augmente significativement la liquidité de nos actions ordinaires. En outre, cette expansion de notre base d’investisseurs a positionné Bureau Ville pour atteindre potentiellement d’autres étapes importantes en 2017, y compris l’ajout potentiel de l’indice RMZ et dépassant 1 milliard au total des actifs immobiliers.

Avec cela, je voudrais maintenant passer à l’exploitation et la performance du portefeuille pour le quatrième trimestre. Notre activité totale de crédit-bail pour le trimestre a 177.000 pieds carrés constitués de 166.000 pieds carrés de renouvellement des baux et 11.000 pieds carrés de nouveaux baux. Notre occupation moyenne pondérée du portefeuille au 31 Décembre était une bonne santé de 91%. Et environ 54% de notre base des revenus de location de nos propriétés a été dérivé de locataires qui sont des organismes du gouvernement fédéral ou de l’État ou des locataires de qualité d’investissement ou les filiales. L’opération de crédit-bail la plus importante au quatrième trimestre a été un renouvellement anticipé avec 37.000 locataires de pieds carrés à notre propriété de Cherry Creek à Denver. Le locataire a accepté un renouvellement de 5 ans à un taux de 12% plus élevé que le taux actuel et 0,50 $ de location bosses annuelles de taux. Le bail commencera le 1 Juillet, 2017.

En outre, après la fin du trimestre, nous avons obtenu quelques premiers renouvellements significatifs, qui se traduira par plus fort flux de trésorerie au cours des prochaines années. Plus précisément, nous avons conclu une prolongation de bail tôt avec Microsoft à notre propriété DTC Crossroads à Denver et prolongé leur durée du bail de 2019 jusqu’en 2025. En outre, nous avons conclu un renouveau avec Probuild Holdings, également à notre propriété DTC Crossroads. Ce renouvellement a été discuté lors de notre dernière conférence téléphonique et les conditions finales sont semblables à ce que nous nous attendions à ce moment-là. bail actuel de Probuild expire en Novembre 2017 et nous avons terminé une extension de 51.000 pieds carrés. 34.000 pieds carrés de cette a été prolongée sur une durée de 5 ans et environ 17 000 pieds carrés a été prolongée sur une durée de 2 ans au-delà de 2017.

Comme nous nous attendions, nous allons recevoir de retour d’environ 42.000 pieds carrés d’espace très commercialisables au quatrième trimestre. Lors de notre dernier appel, nous avons également discuté des plans pour repositionner Plaza 25 à Denver pour améliorer les perspectives de location suivantes deux premières terminaisons négociées. Nous avons commencé la mise en œuvre d’un plan de 2,5 millions $ pour rénover la propriété et de créer des suites et des équipements spec plus attractifs. Grâce à ces améliorations, la propriété sera positionnée pour participer à la récente sous-marchés d’absorption nette positive et l’augmentation des taux de location.

Liées à l’évolution de crédit-bail, nous vivons une bonne dynamique de location à notre propriété Fairwinds Central au centre-ville d’Orlando et nous nous attendons à l’occupation va bientôt dépasser 90%. Au moment de notre introduction en bourse, l’occupation était inférieur à 60%. Et comme vous pouvez le rappeler dans le cadre des opérations de formation IPO, il y avait une dette future earn-out lié à la réalisation de certains jalons de location et de flux de trésorerie. En raison de l’activité de crédit-bail, la société dirigée par ses membres indépendants du conseil a négocié une résiliation anticipée de l’accord d’earn-out. Dans le cadre de cet accord, un règlement en espèces de 2,4 millions $ a été versé après la fin du trimestre, ce qui libère l’entreprise de toutes les obligations futures au titre de l’accord précédent. Nous croyons que cette transaction est un développement positif pour les actionnaires, car il élimine l’incertitude entourant le moment et le montant des paiements futurs, qui aurait pu être sensiblement plus élevé compte tenu des perspectives de location fortes.

Déménagement à notre activité d’investissement, nous avons acquis plus de 180 millions $ de biens immobiliers au quatrième trimestre et nous avons poursuivi l’élan en 2017. En Novembre, nous avons acquis Park Tower à Tampa, en Floride. Le prix d’achat était de 79,8 M $ hors frais de clôture et future capitale de la rénovation qui représente un taux de 7,1 cap. Nous finalisons nos plans de rénovation avec le célèbre architecte, Gensler. Nous sommes très satisfaits des résultats de notre planification et nous croyons que nous allons créer de la valeur en positionnant l’actif en tant que premier établissement Downtown Tampa modernisé comme nous l’avons fait avec plusieurs autres repositionnements en Floride. Toujours en Novembre, nous avons acquis 5090 North 40 Street, Phoenix, Arizona. Le prix d’achat était de 42,6 millions $, à l’exclusion des frais de clôture, ce qui représente un taux de 7,1 cap. Après avoir subi une rénovation récente, la propriété est en grande forme offrant la possibilité de louer-les autres plus petites suites disponibles. À la mi-Décembre, nous avons acquis SanTan Corporate Center, le complexe de bureaux de deux bâtiments, bien situé à Phoenix »axée sur la technologie Chandler sous-marché, le prix d’achat était de 58,5 M $, à l’exclusion des frais de clôture, ce qui représente un taux de 7,7 cap. SanTan est de 55% loué à des locataires de crédit et nous nous attendons à réaliser de solides flux de trésorerie avec rouleau de bail limité à court terme.

En Janvier, après la fin du trimestre, nous avons acquis 2525 McKinnon, dans un sous-marché uptown hautement souhaitable de Dallas, Texas. La propriété est entourée par certains bureaux la plus haute qualité, l’hôtel, grande hauteur propriétés résidentielles et de vente au détail de l’État du Texas et a été acquis pour 46,8 millions $, à l’exclusion des frais de clôture et future capitale de la rénovation qui représente un taux de 6,1 cap. En place des loyers de la propriété sont environ 35% en dessous du marché et nous prévoyons d’augmenter le flux de trésorerie que nous roulons les loyers jusqu’à marché en collaboration avec nos améliorations prévues à la propriété.

Sur le front de la disposition, sur notre dernier appel des gains, nous avons communiqué que nous avions conclu un contrat de vente de notre propriété Washington Group Plaza à Boise, Idaho pour 86,5 millions $ à Saint-Luc. A cette époque, St. Luke effectuait leur diligence raisonnable au niveau de la propriété. Nous sommes heureux d’annoncer que saint Luc a terminé leur diligence raisonnable et effectué un dépôt non remboursable de 5 millions $. La clôture devrait avoir lieu en Avril 2018, conjointement avec la maturité de l’hypothèque de la propriété. Toutefois, l’une des parties a le droit d’accélérer la fermeture en fournissant au moins 120 jours à l’avance et de payer les pénalités de remboursement anticipé.

En ce qui concerne notre pipeline d’acquisition, nous avons actuellement plus de 400 millions $ dans des occasions attrayantes au sein de nos marchés cibles qui ont besoin de nos critères d’investissement préliminaires. Nous continuons d’être très positif sur les fondamentaux de l’immobilier à travers nos marchés et nous croyons que nous pouvons intelligemment élargir notre portefeuille avec de grandes propriétés supplémentaires. Notre meilleure estimation autour de timing est que nous allons investir poudre sèche restant dans les deuxième et troisième trimestres.

Cela met fin à mes remarques et je vais tourner l’appel vers Tony pour discuter de nos résultats financiers.

Tony Maretic

Merci Jamie. Sur une base GAAP, le bénéfice d’exploitation net du quatrième trimestre a été de 12,8 millions $. Cela représente une augmentation de 1,4 million $ par rapport au 11,4 millions $ réalisé au troisième trimestre. Cette augmentation est principalement en raison de l’activité d’acquisition. Comme indiqué Jamie, nous avons acquis Park Tower, 5090 North 40th Street et SanTan, tout au cours du quatrième trimestre. Sur une base de trésorerie comparables, le résultat opérationnel net a augmenté de 5,1% par rapport au même trimestre de l’exercice précédent. Nous avons ajouté un nouveau calendrier à notre logiciel de comptabilité supplémentaire qui fournit de plus amples détails sur nos résultats à magasins pour démontrer les performances de nos biens stabilisés.

Un autre changement que je voulais mentionner brièvement, à partir de Q4, nous avons combiné les frais généraux et administratifs avec notre charge de rémunération à base. La charge de rémunération à base est un élément hors trésorerie que nous avons précédemment présentés sur une ligne distincte sur notre compte de résultat et qui est exclu de notre définition de base FFO. Nous avons combiné les actions sur la base des chiffres de rémunération dans les charges générales et administratives sur notre compte de résultat à partir de ce trimestre pour mieux confirmer avec la pratique de l’industrie et de règles de la SEC, mais nous allons continuer à ajouter de nouveau à notre définition de base FFO.

Nous avons signalé noyau FFO de 5,6 millions $ ou 0,23 $ par action. Notre FFO de base ajuste NAREIT défini FFO des coûts d’acquisition, variation de la juste valeur de l’earn-out et l’amortissement de la rémunération à base. Notre FFO de base a terminé le trimestre de 1,0 M $ inférieur à la Q3 principalement en raison de 1,8 millions $ des distributions d’actions privilégiées liées à l’émission d’actions préféré qui a été fermé au début Octobre. Cela a été compensé par le bénéfice d’exploitation net a augmenté de l’activité d’acquisition plus tard au cours du trimestre. Nous nous attendons à une offre préféré être relutive pour base FFO sur une base de taux d’exécution.

À la suite de la location dynamique, à la fois au cours du trimestre et après la fin du trimestre qui Jamie décrit. Nous avons augmenté le passif earn-out à Fairwinds centrale de 500.000 $ à 2,4 millions $, ce qui représente un règlement complet et définitif. Notre quatrième trimestre FPEA a été de 4,2 M $ ou 0,17 $ par action. FPEA a été affectée négativement par anormalement élevé de frais pour les commissions de location totalisant 1,0 millions $ versés au cours du trimestre. La moitié de ce total lié à l’extension du régime caisse Fairwinds. La majorité de la commission est due à l’expiration de l’option de terminaison au début Octobre.

Nos dépenses d’activité de crédit-bail et de capital sont clairement énoncées sur les pages 20 et 22 du paquet supplémentaire. Conformément à notre définition de FPEA, nous avons exclu des premiers frais de location de génération et les activités de repositionnement qui ont commencé au Plaza 25. De plus amples détails sont présentés à la page 22 dans les dépenses en immobilisations non récurrentes. Du point de vue de la liquidité, nous avons fermé sur les actions ordinaires 71,3 millions $ offrant la suite de notre fin du trimestre. Au 31 Décembre, avant que la fermeture, nous avons eu la trésorerie d’environ 13,7 millions $ et d’environ 15,9 millions $ de l’encaisse affectée.

Au cours du trimestre, nous avons également augmenté la capacité d’emprunt autorisé en vertu de la facilité de crédit garantie de 75 M $ au 30 Septembre à 100 millions $. Notre dette nette totale des frais de financement reportés au 31 Décembre a été 370.100.000 $ ou 361,6 millions $ lors de la déduction de la part des actionnaires sans contrôle de certaines dettes. Notre valeur nette de l’entreprise de la dette a été de 44,7% basé sur notre clôture des actions ordinaires prix au 31 Décembre par rapport à 63% au 31 Décembre 2015.

Enfin, nous avons fourni année 2017 orientation. Nous avons supposé et en plus de l’acquisition de 2525 de 46,8 millions $ McKinnon achevé en Q1. Nous nous attendons à près de 165 millions de millions $ supplémentaires à 185 $ de biens en 2017 avec toutes les acquisitions qui se produisent dans Q2 et Q3. Sur la base de cette hypothèse, nous estimons noyau FFO entre 1,03 $ et 1,09 $ par action pour l’exercice se terminant le 31 Décembre 2017. Nos hypothèses supposent aucune disposition ont lieu au cours de cette année, y compris Washington Group Plaza, qui est sous contrat pour la vente en 2018. Cela comprend une augmentation de la trésorerie NOI de nos propriétés à magasins comparables de l’ordre de 4% à 6%. Le calendrier réel de nos acquisitions aura un impact sur nos estimations d’orientation, mais en supposant que ces acquisitions à proximité et une fois que nous sommes pleinement déployé, nous prévoyons quatrième trimestre 2017 de base du taux d’exécution FFO dans la gamme d’environ 0,29 $ à 0,31 $ par action. De plus amples détails sur la façon dont nous sommes arrivés à nos prévisions, y compris une discussion plus complète de nos hypothèses peuvent être trouvées dans notre communiqué de presse et le dossier d’information supplémentaire.

Cela met fin à nos remarques préparées et j’ouvrir line up pour les questions. Opérateur?

Question-réponses Session

Opérateur

Je vous remercie. Nous allons maintenant commencer la séance de questions-réponses. [Instructions de l’opérateur] La première question viendra de Vincent Chao avec la Deutsche Bank. S’il vous plaît allez-y.

Vincent Chao

Hé les gars, si juste peut-être juste une grande question de l’image, vous avez mentionné le pipeline de 400 millions $ que vous êtes à la recherche d’acquisitions, tout simplement curieux de savoir si vous pouvez simplement commenter post-électorale et jusqu’à présent cette année, si tout impact qu’elle a eu sur les marchés que vous regardez en termes de marchés d’investissement?

Jamie Farrar

Sûr. Merci pour la question, Vin. D’une manière générale, si vous regardez notre passé, nous sommes très heureux d’être acheter quand il y a une dislocation sur le marché et à l’automne au cours du quatrième trimestre, il y avait beaucoup de préoccupations à la fois sur la hausse des taux d’intérêt ainsi que la l’incertitude de l’élection. Et un autre facteur a été la loi des modifications fiscales d’intérêt portés potentiels, ce qui a vraiment soutenu certaines personnes de private equity qui veulent vendre. Donc, nous avons vu une grande dynamique d’achat au cours du quatrième trimestre, ce qui nous a permis de fermer, nous avons dit plus de 180 millions $ de propriétés à ce que nous pensons étaient des prix très attractifs. Cet élan a continué au début du premier trimestre avec notre clôture de la transaction Uptown Dallas pour 47 millions $, ce qui est encore une autre achat solide. Je dirais avec le marché en améliorant autant qu’il a fait et le changement dans les attentes autour de la création d’emplois, au début de 2017, nous avons vu beaucoup plus d’acheteurs recherchant activement des propriétés dans nos marchés. Et nous avons effectivement choisi de balle sur les quelques transactions que nous travaillions sur le prix a commencé à se déplacer vers les niveaux qui étaient au-dessus où nous étions à l’aise. L’ironie est dans certains de ces cas, nous pensons que les acheteurs choisis étaient des groupes qui n’ont pas fait tous leurs propres fonds pour acheter, qui a commencé à chercher des capitaux alors qu’ils font preuve de diligence raisonnable. Donc, notre préférence dans cette situation est à l’étape de côté, regarder la transaction et de voir ce qui se passe et souvent certains de nos meilleurs achats sont lorsque les vendeurs luttes pour conclure la vente. Donc, à partir de ce moment, je dirais que ça a été un peu plus lent à démarrer ’17. Nous avons une accumulation de pipeline assez profond de plus de 400 millions $. Nous avons un certain nombre de perspectives très solides dans ce. Guidance encore, Tony a mi-parcours est d’environ 175 millions $ de propriétés supplémentaires et nous sommes très à l’aise que nous pouvons fermer qu’entre le deuxième trimestre et le troisième trimestre sur la base de ce que nous voyons.

Vincent Chao

Je l’ai. Merci pour cette couleur. Et je suppose que ça sonne comme les taux de capitalisation ont peut-être augmenté un peu au quatrième trimestre, puis sont revenus en début de ’17, est-elle juste?

Jamie Farrar

C’est juste, je veux dire que nous sommes encore dans la gamme 7 à 8, je dirais que nous sommes une tendance vers l’extrémité inférieure de cette fourchette, mais toujours le bon pipeline dans cette gamme.

Vincent Chao

D’accord. Et juste une question sur l’orientation, grâce à l’ajout d’informations à magasins comparables au cours du trimestre. Il ressemble à environ 66% du portefeuille est capturé par magasin comparable à partir du quatrième trimestre, j’étais curieux est la piscine même magasin fixé maintenant pour le reste de l’année ou est ce qu’il y aura des changements au cours de la année, donc je suppose aujourd’hui semble même que le rapport sur le 46% est basé sur?

Jamie Farrar

Oui, que ce soit juste un commentaire. Ce que vous verrez en 2017 que nous allons fournir de l’information sur une base trimestrielle, de sorte que les acquisitions qui ont eu lieu en ’16 vont commencer à frapper vos numéros de Q3 et Q4. Et le seul autre ajustement est de l’exercice précédent Washington Group Plaza a été traité comme un repositionnement quand nous sommes totalement rénovons l’un des bâtiments, il a été jugé que le repositionnement en Q1 et Q2. Nous possédons encore le bâtiment. Washington Group Plaza en Q3 et Q4 qui viendra aussi dans les chiffres.

Vincent Chao

Vous avez, d’accord. Je vais revenir en arrière dans la file d’attente. Merci.

Jamie Farrar

Je vous remercie.

Opérateur

La prochaine question viendra de Craig Kucera avec Wunderlich. S’il vous plaît allez-y.

Craig Kucera

Salut, bons du matin. Aller à vos conseils, pouvez-vous parler de ce que vous pensez aussi loin que de nouveaux baux et une sorte de intégré dans ce qui est là un pick-up en occupation ou comment devriez-wee considèrent que?

Tony Maretic

Bonjour Craig, il est Tony ici. En général, si vous regardez l’occupation, nous prévoyons une occupation essentiellement plat dans notre numéro. Le pick-up va venir à partir des renouvellements de baux et l’étape-up des loyers et donc la direction du même magasin, nous avons donné de l’ordre de 46%.

Craig Kucera

Je l’ai. Et j’apprécie l’information supplémentaire ce trimestre. Pouvez-vous commenter où les spreads de crédit-bail ont été ce trimestre par rapport à vos loyers antérieurs et où vous voyez les loyers actuels globaux relatifs au marché?

Tony Maretic

Sûr. Donc, en termes de juste la location spreads Q4, la taille relativement petite de l’échantillon dans les numéros, 166.000 dans les renouvellements. Les spreads sur ce étaient un peu dans la même gamme de leurs projections à magasins comparables dans le haut de gamme, ils sont un peu dans la gamme de 6%. Et en termes de deuxième partie de votre question était, rappelez-moi Craig.

Craig Kucera

Juste là où vous voyez votre loyer actuel et le portefeuille par rapport à nos loyers du marché est que nous sommes 5% au-dessous ou une plage inférieure ou sommes au marché, je suppose?

Tony Maretic

Oui. Conformément à ce que nous avons dit, il est très similaire à ce que nous avons guidé avant environ 5% traduit en un peu plus de 1 $ en dessous du marché.

Craig Kucera

Got it, qui est pour moi. Je vais revenir en arrière dans la file d’attente. Je vous remercie.

Tony Maretic

Je vous remercie, Craig.

Opérateur

[Instructions opérateur] Votre prochaine question viendra de Rob Stevenson avec Janney. S’il vous plaît allez-y.

Rob Stevenson

Bonjour les gars. Jamie, vous avez parlé au début de l’appel à propos de l’espace à revenir à vous à Denver au quatrième trimestre, lorsque vous jetez un oeil à la plus ou moins 400 000 de l’expiration du bail en ’17 dans son ensemble, ce sont les gars qui attendent d’avoir à nouveau -tenant par rapport pourcentage de ce qui est susceptible de renouveler?

Jamie Farrar

Sûr. Merci Rob. Alors d’abord il y a environ 43.000 de Nestlé [ph] bail a été dans Park Tower et nous nous attendons à nous obtenir ce en mai si cela se produit, on obtient 2 M $ de la trésorerie revenant qui est proche de 50 $ le pied pour re-tenanting il, c’est notre meilleur espoir aujourd’hui. Sur la base de baux restants, il est autour de 320.000 pieds. Jusqu’à présent, nous avons des discussions préalables soit renouvelé ou dans de renouvellement du bail pour environ 140.000 [indiscernable] ’17. De plus, nous sommes loin ou plus renouvelé d’une autre 50.000 relative à 2018. Donc, nous assistons à une très bonne activité de crédit-bail. Juste à venir sur les taux, le taux de renouvellement très sains, ils sont dans cette orientation que nous avons donné environ 4% à 6% pick-up, si gentil ramassage là. En termes d’obtenir un peu d’espace en arrière nous avons mentionné sur l’appel les 42.000 pieds à DTC Crossroads, que nous obtenons de retour à la fin de Novembre. General Dynamics, nous allons revenir plus tard ce mois-ci à notre collection FRP car ils n’ont pas renouvelé le contrat. Nous avons obtenu un bon bail là que se trouve à environ 34.000 pieds. Portland, nous allons revenir à environ 19.000 pieds de Delta Produits sur Décembre 31. Mais à part cela, nous sommes en très bonne forme. Donc, nos propres numéros internes lorsque nous regardent renouvellements cette année, nous allons être dans les 65% plus la gamme des renouvellements, ce qui a faussé un peu plus bas que la normale en raison de l’espace pro-build nous revenons.

Rob Stevenson

D’accord. Et puis sur le – tout ce que vous voulez appeler, je veux dire le genre d’actifs sous-optimale louées, les choses qui est bas des années 80 ou au-dessous, où voyez-vous l’intérêt de la location la plus et la traction de ces propriétés comme Plaza 25, est-il Washington Group Plaza, etc., tout de ce genre de choses, évidemment Washington Group Plaza va dire [indiscernable], mais je veux dire de l’autre sorte de bas-80s actifs, quoi que ce soit où si elle colle à partir d’un point de vue de la demande partager?

Jamie Farrar

Il est fondamentalement la plus grande attention en ce moment que nous avons dit sur l’appel est Plaza 25 et que ça va cocher descendre un peu plus bas dans la gamme basse de 50% avec le déménagement-outs que nous avons déjà annoncés et a reçu le revenu de terminaison pour. Nous sommes dans le processus que nous avons dit de faire un repositionnement majeur. Je pense que cela va faire une énorme différence et d’être en mesure de louer que jusqu’à pour le reste de l’année et l’année prochaine. Voilà donc où notre objectif principal est Rob. Et je pense avec nos plans que nous avons en place, nous sommes bien placés pour le faire. Point de Superior est un aussi bien que nous nous concentrons sur, bon espace là. Nous espérons donc que de pousser plus près de la plage de 90% à la fin de l’année.

Rob Stevenson

D’accord. Et puis juste dernier pour Tony, où est la grande probabilité de deltas dans la direction de 1,03 $ à 1,09 $, en d’autres termes, si vous les gars sont venus dans quelques centimes en dessous du bas de gamme ou un couple de pièces de monnaie ci-dessous – au-dessus de la haute fin de compte, ce sont les choses dans la direction qui serait vraiment – que vous pensez à ce stade conduirait à venir en dehors de cette gamme?

Tony Maretic

Oui. Bien sûr, Rob, je pense que le plus grand pilote est juste le moment de nos acquisitions. Nous avons supposé qu’ils commencent tôt et Q2 sont complétées par le milieu de Q3, de sorte que nous sommes pleinement déployé. C’est le plus grand pilote. Si nous pouvons accélérer ces acquisitions, nous pouvons pousser au-dessus de la plage. Et si elles sont retardées, qui mettra au bas de la gamme.

Rob Stevenson

Ok, les gars de préfet. Je vous en suis reconnaissant.

Jamie Farrar

Merci Rob.

Opérateur

La question suivante est un suivi de Vincent Chao de la Deutsche Bank. S’il vous plaît allez-y.

Vincent Chao

Salut les gars. Juste un suivi rapide tout juste de retour de concilier des choses ici, dans le communiqué de presse que vous les gars parlé de 144,000 pieds carrés de baux signés qui aura, ou aura commencé après la fin de l’année. Je suis juste en train de concilier cela avec la divulgation dans le supp, je pense que ce sort à aimer peut-être 12.000 signé, mais pas encore commencé?

Jamie Farrar

Oui. Ainsi, la stat nous donnons dans le communiqué de presse se compose de deux signé ou commencé. Et en termes de réconciliation des deux chiffres, je pense 143.000, nous avons mis une petite note au bas du tableau qui vous montre ce qui a été – ce qui a commencé en Q1. Donc, il est vraiment une combinaison du nombre de fois et je suis heureux de vous donner ces chiffres.

Vincent Chao

Oui, peut-être il est plus d’une question hors ligne. C’est très bien. Je vais poursuivre avec vous plus tard, d’accord. Et puis juste en termes de certains des acquisitions sur 2525 McKinnon, par exemple, il est dit hors coût du capital future location, combien rénovation comptez-vous mettre en cet actif? Et puis je pense mêmes questions pour l’un des autres bâtiments ici aussi, Park Tower?

Jamie Farrar

Donc, Park Tower, il est une rénovation assez importante, nous prévoyons de faire. Nous travaillons avec Gensler dans la mesure où les deux un hall d’accueil, un travail extérieur. Et quand nous avons acheté, nous tenu compte d’environ un budget de 8 millions $, ce qui nous pensons aura un impact significatif sur les loyers en mouvement. Ainsi, il est vraiment une spectaculaire amélioration tout à fait le repositionner. Alors, qui est en cours dans la mesure où la planification, qui est notre meilleure estimation aujourd’hui. 2525, il est beaucoup plus petit nombre. Je pense que nous avons en interne autour de 400.000 à 500.000 affectés à cela. On n’a pas finalisé les plans là-bas. Ainsi, il pourrait venir un peu en dessous ou légèrement au-dessus, mais c’est notre attente.

Vincent Chao

D’accord. Et pensez-vous que 8 millions $ seront dépensés cette année ou est-ce sur plus que 2017?

Jamie Farrar

C’est probablement ’17 et il va se glisser dans ’18 ainsi.

Vincent Chao

D’accord! Super. Je vous remercie.

Opérateur

[Instructions de l’opérateur] Mesdames et Messieurs, conclut notre séance de questions-réponses. Je voudrais tourner le rappel à M. Farrar de conclure.

Jamie Farrar

Je vous remercie. Dans l’ensemble, nous sommes satisfaits de nos progrès l’année dernière et nous croyons que nous sommes bien positionnés pour créer de la valeur pour nos investisseurs en 2017. Merci de nous rejoindre aujourd’hui. Nous sommes impatients de discuter de nos progrès dans les prochains trimestres.

Transcription : Seeking Alpha / Traduction : Capitalissime

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Ecrit par Loïc R.J.

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