Comment investir et louer des bureaux aux U.S.A avec un gros rendement ?

City Office Reit

Investir dans l’immobilier pour louer des bureaux aux entreprises, c’est bien. Investir dans l’immobilier de bureaux comme un pro, c’est mieux ! Pour profiter de la croissance des U.S.A sans avoir sous la main les millions de dollars nécessaires pour construire des immeubles de bureaux, une bonne idée est d’investir dans un REIT spécialisé dans le domaine. Un REIT est l’équivalent américain de la SCPI (société civile de placement immobilier), en mieux. En effet, Là où il y a un minimum d’investissement souvent situé aux alentours de 5000€ pour investir dans une SCPI, l’achat de part de REIT se fait au prix de l’action, tout simplement via son compte titres ordinaires. De même pour s’en retirer, partiellement ou totalement. Rien de plus simple. Autre point intéressant, il n’y a pas d’autres frais que ceux du courtier lors de la transaction (0.50€ avec De Giro ou 1$ chez Interactive Broker, voir l’article « choix du courtier« ). Mais surtout, le point le plus important, ce REIT verse un dividende chaque trimestre, pour un rendement de annuel de 8% ! Si chaque trimestre vous n’avez pas besoin de retirer en cash le dividende reçu, en le réinvestissant vous mettez en marche une superbe machine à générer des intérêts composés.

City Office Corp Parkway

City Office REIT Inc (NYSE:CIO)

City Office  ( CIO 12,76 +0,05 +0,39%) est une belle entreprise investissant dans des bureaux de grande qualité dans des villes américaines, essentiellement dans le sud et l’ouest : Boise (Idaho), Denver (Colorado), Portland (Oregon), Tampa (Floride), Allentown (Pennsylvanie), Dallas (Texas) et Orlando (Floride).Voici quelques chiffres qui parlent d’eux-mêmes :

  • 305 000 m2 loués
  • 19 complexes de bureaux
  • 38 immeubles
  • présence dans 6 états aux USA
  • taux d’occupation de 91.2%

carte répartition cio

Un parc immobilier de grande valeur

Depuis son introduction à la bourse de New-York en avril 2014, City Office a multiplié chaque année ses investissements pour atteindre 816 Millions de Dollars lors du dernier trimestre 2016.

total_invest_ipo

Ci dessous, voici quelques uns des locataires utilisant les services de City Office. Tous ont une notation Standard and Poor’s ou Moody’s très rassurante (personnellement, ce n’est pas dans mes critères prioritaires), ils sont, de plus, « dans les murs » depuis plusieurs années. Les locations sont gérées par des opérateurs locaux, prestataires ou faisant partie du REIT. A noter également qu’une grande partie des autres locataires sont des services gouvernementaux !

locataires

L’action City Office Inc

logo city office

L’action présente selon moi une opportunité d’achat. En effet, il faut voir cette action comme un investissement long terme et non comme une action à spéculer sur du court terme. Après tout, il s’agit d’immobilier. Je m’explique, sur l’année 2016, en réinvestissant les dividendes perçus, les propriétaires des actions CIO qui ont accumulé le titre ont eu un rendement annuel de presque 17% ! Soit plus qu’avec le S&P 500 et surtout que l’index référence des REITs (qui est déjà pas mal côté rendement).

roi cio 2016

Alors pourquoi s’y intéresser maintenant ? L’action a bien baissé et c’est selon moi une opportunité. Les multiples annonces sur le relèvement des taux par la banque fédérale américaine (FED) ont tendances à bousculer les REITs. Cela ne change rien à la qualité du parc immobilier et rien au fait que les locataires paient leurs loyers. Est-ce qu’il est possible que la société ne paie plus ses dividendes ? Pour un REIT, payer des dividendes est « génétiquement » dans son ADN si vous me permettez l’image. En effet, le paiement des dividendes est même sa raison d’être, de plus, elle ne paie quasiment pas d’impôts (niche fiscale américaine) en versant 90% des ses revenus. Si la société devaient subir de mauvaises affaires, elle pourraient en revanche réduire les dividendes ou les stopper temporairement. Mais dans le cas de City Office, il n’y a aucune raison. Voilà le creux de la vague que j’envisage de saisir :

cio 1 an glissant

A moins de 12$ l’action (ouvrant le droit au dividende de 0.235$ par action chaque trimestre), c’est une bonne affaire et cela propulse le dividende à un taux annuel de 8% (7.5% au trimestre précédent). Voici le graphique des 5 derniers jours :

5 jours cio

Dividende : un rendement annuel de 8%, distribution chaque trimestre en cash

Depuis son introduction en 2014, City Office distribue un dividende atteignant désormais 0.235$ par action chaque trimestre. Son payout ratio est de 98%, ce qui est tout à fait normal pour un REIT. Rien n’oblige à réinvestir les dividendes reçus, ils peuvent tout à fait convenir à une stratégie de rente. Une autre idée, peut être de ne réinvestir que partiellement les dividendes reçus, puisqu’ils sont versés en cash sur le compte titres et non sous forme de nouvelles actions. La liberté est donc totale, avec bien entendu la possibilité d’utiliser ce bon rendement pour diversifier son portefeuille.

historique_dividende

La dette a évolué favorablement, gage d’une bonne gestion.

evolution_dette

Avis personnel et conclusion

Loïc R.J.
Fondateur de Capitalissime.com

Vous avez compris mon intérêt pour ce REIT. Son rendement est assez confortable, son historique convainquant, ses locataires et son parc rassurants. Mais surtout, je pense qu’il y a une opportunité d’achat massif de l’action à cause d’une cotation basse en ce moment. Pour vous aider, je vous donne accès à la version transcrite de la dernière réunion concernant les résultats du dernier trimestre 2016 (ayant eu lieu en mars 2017). Je n’ai pas encore acheté cette action et elle ne se trouve donc pas encore dans le portefeuille PREMIUM, qui n’est autre que mon propre portefeuille d’actions à dividendes, accessible aux abonnés PREMIUM. L’abonnement vous donne accès à tout le site CAPITALISSIME ! Pour en savoir plus…

Note : Je ne touche aucune commission sur les actions de cet article. Il s’agit d’un avis personnel et non d’un conseil ou d’une suggestion d’investissement. Chaque investisseur est libre de ses choix et de sa prise de risque et responsable de ses pertes comme de son enrichissement.

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Ecrit par Loïc R.J.

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