Immobilier : REITs, les SCPI à la sauce Américaine

REIT, investissement raisonnable

Investir dans l’immobilier (en bourse, avec les REITs : Real Estate Investment Trust)

Pour les investisseurs en quête de dividendes réguliers et confortables que nous sommes, les REITs représentent une de nos sources favorites en raison des excellents rendements qu’ils procurent. Cependant, comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques.

Avantages fiscaux pour les REITs et pour les investisseurs…

avantage fiscal

Les premiers jours de leur introduction en bourse, il est assez difficile pour les investisseurs individuels d’acquérir des parts de REIT. En effet, de grosses participations sont prises par des partenariats puissants qui veulent profiter des avantages fiscaux dont bénéficient les REITs. Cela inclut la capacité de déduire les intérêts d’hypothèque et la dépréciation de la propriété au cours de la période accordée par la loi fiscale.


Pourquoi les REITs distribuent-ils des dividendes ?

Les REITs sont dans une niche fiscale favorisant la distribution de dividendes. En effet, s’il paie au moins 90% de ses revenus sous forme de dividendes, le REIT lui-même ne doit pas payer l’impôt sur le revenu. Bien entendu, l’investisseur actionnaire est imposé sur ses dividendes reçus (différemment des dividendes provenant de sociétés, dont la taxation est appliquée au niveau de la société et avant le versement des dividendes qui seront eux-mêmes taxés). Tout cela rend les REITs très populaires, et fait d’eux des investissements à relativement haut rendement.


Choisir les bons REITs

faire un choix

Malgré l’image qualitative et sûre de l’immobilier, le choix des REITs dans lesquels investir est tout aussi délicat que dans n’importe quel autre secteur. En effet, les investisseurs peuvent facilement se laisser aveugler par des rendements élevés et délaisser les critères de base de la sélection qualitative (voir l’ebook sur les 5 règles de l’investisseur).

N’oublions pas que les REITs sont tout de même exposés comme toute action à de possibles importantes fluctuations. Attention donc à ne pas choisir des actions trop chères par rapport au parc immobilier détenu, ou ayant un payout ratio trop élevé simplement destiné à attirer les investisseurs.


Fonds mutualisés et ETF (Exchange-Traded Fund)

Choisir un ETF

Faire le choix d’un ETF (Exchange-Traded Fund, aussi appelé Tracker) peut aussi être un choix judicieux, offrant l’apparente sécurité de la diversification. De plus, dans le cas d’un fond géré, cela peut offrir l’opportunité de profiter au mieux du secteur via la connaissance du marché.

Quid des Fonds mutualisés

mutual fundsVous pouvez étudier le Guggenheim Wilchire US REIT ETF (WREI) qui suit le Wilshire Real Estate Securities Index, qui est considéré comme l’index de référence du secteur.

En terme de fonds d’investissement gérés, je vous recommande de chercher parmi ceux prouvant un historique avec de solides performances malgré les hauts et bas du marché. Ils doivent être diversifiés, mais plus important encore, ils doivent offrir une orientation claire en fonction de la direction du marché et de la performance du secteur.


Comment sélectionner un fond ?

Que chercher

Par exemple, David Lee, gérant du fond T.Rowe Price Real Estate Fund (TROW), recherche des REITs bien gérés, susceptibles de croître régulièrement et qui sont sous-évalués au regard de leurs actifs immobiliers. Lee recherche également des REITs qui possèdent des propriétés dans les meilleurs zones, mettant une barrière à l’accession, et reste à l’écart de ceux ayant une dette à très long terme, ce qui à un effet bloquant sur le rendement récurrent. Ce fond a des frais de l’ordre de 0.76%, ce qui est peu pour un fond géré activement.


Conclusion

conclusion

Les REITs ont logiquement leurs places dans un portefeuille d’investisseur. Il est toujours aussi important d’appliquer les règles de base de sélection, comme pour toute action.

Le secteur immobilier offre de beaux rendements et une récurrence de revenu grâce aux loyers perçus, ce qui correspond parfaitement à nos valeurs d’investisseurs à recherche de dividendes.

Cependant, il ne serait pas prudent de posséder un portefeuille constitué uniquement de REITs, même une multitude, car les mouvements éventuels du secteur seraient alors répercutés sur la totalité de celui-ci.


Loïc R.J.
Loïc R.J.

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Ecrit par Loïc R.J.

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