Investir dans l’immobilier pour séniors : Omega HealthCare

Omega Healthcare

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Omega HealthCare Investors (NYSE : OHI)

Description

Coté à la Bourse de New York depuis 1992 , Omega Healthcare OHI: (%) a été l’une des premières sociétés d’investissement immobilier cotées (REIT) spécialisées pour financer l’achat/vente, la location, la construction et la rénovation de biens immobiliers à usage des séniors, accompagnés de soins infirmiers qualifiés. Les baux d’Omega exigent que les locataires paient tous les frais liés à l’exploitation (entretien, taxes, charges et assurances). L’avantage évident étant que cela réduit la charge de gestion et les risques.

En 2014, Omega a fusionné avec Aviv (REIT), créant le plus grand REIT coté en bourse aux États-Unis dans sa spécialité. Le portefeuille totalise une valeur de plus de 8,5 milliards $. En outre, les sociétés combinées ont investi plus de 350 millions $ depuis 2009 pour le réinvestissement et la construction de biens neufs.

Omega Healthcare investissement immobilier pour les seniors
Omega Healthcare investissement immobilier pour les seniors.

Analyse et réflexion sur l’action

Compte tenu de la baisse récente des prix des REITs, je crois qu’Omega Healthcare montre des fondamentaux solides et mérite mieux que sa cotation actuelle.

Le secteur des soins apportés aux séniors  m’apparaît comme une opportunité pour plusieurs raisons :

  • Tout d’abord, comme Omega, la plupart des REITs spécialisées sur ce secteur fonctionnent au moyen de baux triple net (évoqué ci-dessus, tout est à la charge du locataire), ce qui les rend moins sensibles au risque que d’autres types d’exploitation.
  • Deuxièmement, avec l’augmentation du nombre de personnes âgées parmi la population, la clientèle est certainement là.
  • Enfin, les REITs spécialisés dans les soins ont montré une croissance constante, des dividendes cohérents et de solides fondamentaux, mais ils semblent actuellement relativement sous cotés par rapport aux autres REITs.

L’Adjusted funds from operations (AFFO) en Français « Fond d’exploitation ajusté (symbolisé dans cet article FEA) » est le point je vais étudier ici. Contrairement au calcul du résultat, le FEA prend en considération quelques-unes des différences uniques impliquées dans les REITs et fait les ajustements nécessaires , l’un des plus important étant l’amortissement. En 2006, le FEA par action était égale à 1,31 $. En 2016, le rapport d’Omega (non-GAAP Rapport financier) l’indique comme étant de l’ordre de 3,38 $, et donc affiche une augmentation annuelle moyenne de 9,97% par rapport à la dernière décennie. Voici l’évolution du rapport Prix/FEA

2016 2015 2014 2013 2012 2011
Stock Prix annuel élevé: 37.3 44.5 40.0 37.0 24.5 24.0
Stock Prix annuel Bas: 28.2 32.5 30.0 24.5 19.5 15.8
FPEA annuel par action: 3.39 3.17 2.89 2.59 2.31 1.99
En glissement annuel de croissance: 7% 10% 12% 12% 16%
FPEA Multiple Haut: 11.0 14.0 13.8 14.3 10.6 12.1
FPEA Multiple Low: 8.3 10.3 10.4 9.5 8.4 7.9
FPEA Moyenne multiple: 10.9
Le plus bas Multiple FPEA: 7.9
Le plus élevé Multiple FPEA: 14.3

En regardant le plus haut ratio P/ FEA  qui est de 14,3, et le plus bas qui est de 7,9, on voit une moyenne de 10,9 pour les cinq dernières années (on évite une période de 10 ans, ce qui comprendrait la crise financière). Omega est actuellement en vente dans la zone basse (environ 9,4). En outre, au cours des cinq dernières années, le FEA par action a augmenté en moyenne de 11,2% par an, ce qui est beaucoup plus élevé que la croissance par action FEA de sociétés équivalentes Ventas (NYSE: VTR ), Welltower (NYSE: HCN ), ou HCP ( NYSE: HCP ) sur la même période. Selon NAREIT , le multiple moyen P/FPA pour le secteur de la santé était de 13,6 en novembre. Si Omega devait revenir à sa moyenne de 10,9, alors il serait au prix de 36,95 $, et si elle devait être au prix de la moyenne du secteur de la santé, le prix serait d’environ 47 $. Avec la croissance actuelle, je crois qu’il y a une plus grande probabilité de hausse que de baisse.

Rendement du dividende, croissance et le ratio de distribution (PAY OUT ratio)

Le dividende est également un point très positif pour Omega. Actuellement autour d’un rendement de 8%, il est au sommet de ce qu’à proposé l’entreprise jusqu’ici, mais il y a peu de raisons de s’inquiéter. La société a toujours augmenté le dividende depuis plus d’une décennie. Au cours des 10 dernières années, la société a eu une croissance moyenne annuelle des dividendes de 9,2% et, pour les cinq dernières années, une croissance annuelle moyenne du dividende de 8,8%.

 

progression dividende Omega healthcare
progression du dividende

Il y a quelques points clés à considérer quand on regarde le dividende et la politique que l’entreprise suit. Tout d’abord, la société a augmenté le dividende de 0,01 $ pour les 17 derniers trimestres. Avec un FEA par action de 3,38 $ et un dividende annuel de 2,44 $, le ratio de distribution est de 72%. Avec l’historique cohérent du dividende depuis plus d’une décennie, une croissance constante, et un ratio de distribution en toute sécurité, l’entreprise démontre la confiance dans sa capacité à soutenir et faire croître les profits provenant de l’exploitation ainsi que les dividendes futurs. Le dividende est versé chaque trimestre.

Structure capitalistique

La structure des capitaux d’Omega est du même ordre que les REITs de santé comparables. La dette en pourcentage de l’actif se situe à 54% – semblable à Ventas, Welltower et HCP. Le ratio dette / EBITDA est 5,59, un peu plus bas que le ratio moyen du secteur des REITS des soins de santé se situant à 6,56.

Direction

Taylor C. Pickett est devenu PDG en mai 2001. Le cours de l’action est passé de 1,50 $ en 2001, et atteint des sommets 44,50$ en 2015,  pour redescendre à environ 30 $. Selon un récent formulaire SEC 4 , le 4 Novembre 2016, Taylor C. Pickett a acheté 21.800 actions (17.800 personnellement et 4000 via un trust familiale) à un prix par action de 29,26 $ – un investissement 637.868 $, ce qui a porté son nombre total d’actions détenues à 284.461 et vaut actuellement un peu plus de 8,5 millions $.

Sa performance depuis qu’il est devenu chef de la direction parle en son nom, et son achat d’actions est juste une autre indication qu’elles ne coûtent pas chères par rapport à leur valeur intrinsèque.

évolution du titre sur 5 ans

Risques

  • 90% des revenus proviennent de Medicare et Medicaid , ne laissant que 10% provenant du privé.  .
  • La concurrence s’accentue sur le secteur, ce qui peut mettre plus de pression sur Omega.




Avis personnel

Omega Healthcare Investors est un REIT de santé avec une expérience importante, dans un secteur solide qui a récemment souffert en raison de réactions émotives du marché, et aussi de la peur (ou des doutes) sur les taux d’intérêt. Malgré un FEA cohérent et la croissance des dividendes, les actions se vendent actuellement à un prix bas (OHI: (%)).

Aux Etats-Unis, les 65 ans et plus devraient quasiment doubler au cours des trois prochaines décennies, pour atteindre 88 millions vers 2050. Ce secteur me semble avoir un potentiel certain.

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Loïc R.J.
Fondateur de Capitalissime.com
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Ecrit par Loïc R.J.

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