Prospect Capital’s (PSEC) Prévisionnel 2eme trimestre 2017 (V.F.)

Prospect Capital’s (PSEC) Prévisionnel 2eme trimestre 2017

retranscription de la réunion du 9 février 2017, traduite automatiquement (risque de petites fautes…)

Les slides de la réunion sont en bas de l’articles.

Cadres

John Barry – Président et chef de la direction

Grier Eliasek – Président et chef de l’exploitation

Brian Oswald – chef des finances et chef de la conformité

analystes

Christopher Nolan – FBR & Company

Merrill Ross – Wunderlich

Christopher Testa – National Securities Corp

Casey Alexander – Compass Research & Trading

Opérateur

Bonjour et bienvenue sur le Prospect Capital Deuxième exercice trimestre Publication des résultats et conférence téléphonique. Tous les participants seront en mode écoute seulement. [Instructions opérateur] Après la présentation d’aujourd’hui, il y aura la possibilité de poser des questions. [Instructions opérateur] S’il vous plaît noter cet événement est en cours d’enregistrement.

Je voudrais maintenant tourner la conférence à John Barry, président et chef de la direction. S’il vous plaît allez-y.

John Barry

Je vous remercie, Anita. Je suis accompagné de l’appel aujourd’hui sont Grier Eliasek, notre président et chef de l’exploitation, et Brian Oswald, notre directeur financier. Brian?

Brian Oswald

Merci, John. Cet appel est la propriété de Prospect Capital Corporation. L’utilisation non autorisée est interdite. Cet appel contient des énoncés prospectifs au sens des lois sur les valeurs mobilières qui sont destinés à faire l’objet d’une protection Safe Harbor. Les résultats réels pourraient différer considérablement de ceux prévus en raison de l’impact de nombreux facteurs. Nous ne nous engageons pas à mettre à jour nos déclarations prospectives, sauf si requis par la loi. Pour obtenir des renseignements supplémentaires, voir notre communiqué de publication des résultats, notre 10-Q, et notre présentation d’entreprise déposée antérieurement et disponible sur l’onglet Relations Investisseurs sur notre site Web, prospectstreet.com.

Maintenant, je vais tourner le rappel à John.

John Barry

Merci, Brian.

Pour le trimestre Décembre 2016, notre revenu net de placement ou NII était 84,4 millions $ ou 0,24 $ par action en hausse de 0,02 $ par rapport au trimestre précédent.

Notre bénéfice net a été 100,9 millions $ ou 0,28 $ par action en hausse de 0,05 $ par rapport au trimestre précédent. Ces augmentations du trimestre précédent se sont produits que nous avons fait de nouveaux investissements et enregistré la plus-value de nos investissements.

Pour les six mois terminés le Décembre 2016, notre revenu net de placement a été 163.300.000 $ ou 0,46 $ par action en baisse de 0.08 $ à l’exercice précédent. Notre bénéfice net a été 182,2 millions $ ou 0,51 $ par action en hausse de 0,70 $ à l’exercice précédent. Avec la vente Harbortouch et d’autres remboursements importants, nous étions sous investi au cours de la première moitié de l’exercice 2017 portant un solde de trésorerie moyen de 168 millions $.

En plus de déployer le capital dans de nouveaux montages, nous cherchions également à augmenter le revenu à des extensions et des refinancements de notre portefeuille de crédit structuré, réalisations dans notre portefeuille immobilier multifamilial, titrisations dans nos activités de crédit en ligne, en tirant sur notre revolver à la retraite terme plus cher dette, cession d’actifs à rendement plus faible en faveur des frais d’entretien et des actifs à rendement plus élevé, les investissements liés à l’énergie infirmières et bénéficiant de l’amélioration des rendements des actifs que le LIBOR augmente potentiellement au-delà de quatre niveaux.

Nous avons déjà annoncé des dividendes en espèces mensuelles aux actionnaires de 0,08333 $ par action pour Février, Mars et Avril 2017, 105 distributions aux actionnaires consécutifs. Nous prévoyons d’annoncer notre prochaine série de distributions aux actionnaires en mai. Depuis notre introduction en bourse il y a 13 ans grâce à notre distribution Avril 2017 au nombre d’actions en cours, nous aurons payé 15,62 $ par action initiale actionnaires continue dépassant 2,2 milliards $ en distributions cumulatives à tous les actionnaires.

Notre NAV se situait à 9,62 $ par action en Décembre 2016, jusqu’à 0,02 $ par rapport au trimestre précédent. Notre ratio d’endettement sur fonds propres était de 76,2% à Décembre 2016 jusqu’à 400 points de 80,2% de base à Décembre à 2015.

Notre bilan en date du 31 Décembre, 2016 est composée de 90,4% à taux variable actifs revenu d’intérêts et 99,9% des passifs à taux fixe de nous positionner pour bénéficier de hausses de taux potentiellement importants.

Notre revenu récurrent tel que mesuré par le pourcentage de notre revenu de placement total du revenu d’intérêt est de 95% au cours du trimestre Décembre ici 2016. Nous croyons qu’il n’y a pas un meilleur alignement entre la direction et les actionnaires alors pour la gestion d’acheter une quantité importante de stock en particulier lorsque la direction a acheté des actions sur le marché libre de payer les mêmes prix que les autres actionnaires.

Prospect est le plus important – Gestion Prospect est le plus grand actionnaire de Prospect et n’a jamais vendu sa part. Gestion sur une base combinée a acheté à un coût plus de 170 millions $ d’actions à Prospect, y compris plus de 100 millions $ depuis Décembre 2015. Je vous remercie.

Je vais maintenant l’appel vers Grier.

Grier Elias

Merci John.

Notre activité réduite avec plus de 7 milliards $ d’actifs et de crédit inutilisée continue d’offrir de solides performances. Notre équipe est composée d’environ 100 professionnels, ce qui représente l’un des plus grands groupes de crédit du marché intermédiaire dans l’industrie.

Grâce à notre échelle, la longévité, l’expérience et le banc profond, nous continuons de mettre l’accent sur une stratégie d’investissement diversifiée qui couvre un tiers commanditaire de private equity liés et prêts directs non-sponsor, les rachats d’exploitation et financiers Prospect parrainés, crédits structurés, immobilier le rendement d’investissement et de prêt en ligne.

En Décembre 2016, nos investissements contrôlés à la juste valeur se sont élevées à 31,5% de notre portefeuille. Cette diversité nous permet d’approvisionner un large éventail et le volume élevé d’opportunités, puis sélectionnez une manière de queue-up disciplinée les opportunités que nous jugeons être les plus attractifs sur une base ajustée du risque.

Notre équipe évalue généralement des milliers d’occasions chaque année et investit de manière disciplinée dans un faible pourcentage à un chiffre de ces possibilités. Notre structure non bancaire nous donne la souplesse nécessaire pour investir dans de multiples niveaux de la pile de capital social, avec une préférence pour les prêts garantis et les prêts supérieurs.

En Décembre 2016, notre portefeuille à la juste valeur comprenait 45,9% privilège de premier rang, 23,6% second lien, 18,3% de crédit structuré avec sous-jacents premiers actifs de privilège, 0,2% des petites entreprises totalité du prêt, de 0,8% la dette non garantie et un 11,2% des placements en actions, ce qui entraîne dans 88% de nos investissements étant actifs sous-jacents avec la dette garantie bénéficiant de l’emprunteur en gage de garantie.

L’approche de Prospect est celui qui génère des rendements corrigés du risque attrayants et nos titres de créance généraient un rendement annualisé de 13,2% à partir de Décembre 2016, jusqu’à 40 points de base par rapport au trimestre précédent.

Nous détenons également des participations dans certains placements qui peuvent agir comme améliorateurs de rendement ou les gains en capital en tant que contributeurs tels postes génèrent des distributions. Nous avons continué de donner la priorité privilège de premier rang dette senior et sécurisé avec nos montages pour protéger contre le risque de baisse tout en obtenant des rendements supérieurs au marché par le biais de disciplines de sélection de crédit et une approche origination différenciée.

En Décembre 2016, nous avons organisé 123 placements de portefeuille ayant une juste valeur de 5,94 G $. Nous continuons également à investir de manière diversifiée dans de nombreux secteurs de la société de portefeuille différent avec aucune concentration significative de l’industrie. Le plus important est de 9,3%. En Décembre 2016, notre concentration d’actifs dans le secteur de l’énergie se situait à 2,6%, y compris nos premiers privilège prêts garantis de premier rang, où des tiers portent premier capital risque de perte.

Les non-régularisation en pourcentage du total des actifs se sont élevées à environ 1,5% en Décembre 2016, avec environ 0,4% résidant dans le secteur de l’énergie. Notre portefeuille moyen levier net pondéré se situait à 4.77x EBITDA. Notre société moyen pondéré EBITDA par portefeuille se situait à 51,6 millions $ en Décembre ici 2016.

La majorité de notre portefeuille est composé de seuls prêts du marché intermédiaire agented et auto-née. Au cours des dernières années, nous avons perçu le risque ajusté récompense à être plus élevés pour, les possibilités d’auto-née et investisseurs d’ancrage agented, par rapport à la non-ancrage largement syndiqué marché, nous obligeant à prioriser nos efforts d’approvisionnement proactive. Notre initiative différenciée du centre d’appels continue à conduire le flux d’affaires exclusif pour notre entreprise. Originations au cours du trimestre Décembre 2016 agrégés de 470 millions $.

Nous avons aussi connu de 645 millions $ des remboursements et des sorties comme une validation de notre objectif de préservation du capital résultant des remboursements nets de 175 millions $.

Au cours du trimestre Décembre 2016, nos montages représentaient 54% la dette syndiquée, y compris regarder début d’ancrage des investissements et des investissements de club, 15% tiers offres sponsorisés, 15% des prêts en ligne, 7% de crédit structuré, 4% leasing d’avions, 3% immobilier et 2% des rachats d’exploitation.

Aujourd’hui, nous avons fait plusieurs investissements dans le domaine de l’immobilier grâce à nos sociétés de placement immobilier privé en grande partie en se concentrant sur les acquisitions de rendement multifamilial stabilisés avec un financement attractif de 10 ans. Au cours du trimestre Juin 2016, nous avons consolidé nos FPI en NPRC. Notre portefeuille immobilier bénéficie d’augmenter les loyers et les taux d’occupation forts et nos rendements de trésorerie ont augmenté.

L’année dernière, nous avons recapitalisé plusieurs de nos propriétés avec un financement attractif et quitté complètement certaines propriétés, y compris Vista, Abbington et Bexley, donc nous pouvons redéployer des capitaux dans d’autres avenues de retour améliorer.

Nous nous attendons à deux recapitalisations et les sorties de continuer. Nous avons également récemment fermé nos premiers investissements de portefeuille en étudiant logeant un segment attractif similaire à multifamilial résidentiel, où nous avons analysé de nombreuses opportunités pour plusieurs années.

Au cours des dernières années, nous avons augmenté notre portefeuille de prêts en ligne directement, ainsi que dans NPRC avec un accent sur super-prime et le consommateur à proximité de grande écoute et petites entreprises emprunteuses. Nous et NPRC avons actuellement une exposition d’environ 847 millions $ aujourd’hui des prêts directement et par le biais des intérêts de titrisation sur de multiples plates-formes de montage et de souscription.

Notre activité en ligne, qui comprend un financement à taux d’avance attrayant pour certains actifs fournit actuellement un milieu de l’adolescence levered rendement net de tous les coûts et les pertes attendues. Au cours des trois dernières années, nous et NPRC avons fermé un migrées cinq facilités de crédit bancaire et deux titrisations, y compris au cours du trimestre Décembre 2016, notre première titrisation des consommateurs pour soutenir nos activités en ligne avec plus de facilités de crédit et titrisations attendus à l’avenir.

Notre performance de l’entreprise de crédit structuré a dépassé nos attentes en matière de souscription démontrant les avantages de poursuivre des participations majoritaires de travail avec l’équipe de gestion de classe mondiale offrant une forte souscription de garanties par l’émission primaire et en mettant l’accent sur les possibilités de risque ajusté attrayants.

En Décembre 2016, nous avons tenu de 1,1 milliard $ dans 41 sans recours structuré investissements de crédit; le portefeuille sous-jacent de crédit structuré comprend plus de 2800 prêts et une base d’actifs totalisant plus de 20 milliards $.

En Décembre 2016, notre portefeuille de crédit structuré a connu un taux de défaut de 12 mois de fuite de 1,16% soit une baisse de 23 points de base par rapport au trimestre précédent et de 42 points de moins que le taux de défaut sur le marché largement syndiqué de 1,58% de base. Et le trimestre Décembre 2016, ce portefeuille a généré un rendement de trésorerie annualisé de 21,5% et un rendement conforme aux PCGR de 14,8%.

En Décembre 2016, notre portefeuille existant de crédit structuré a généré 813 millions $ des distributions en espèces cumulatives pour nous représenter 62% de nos investissements initiaux. Nous avons également sorti sept investissements totalisant 154 millions $ avec un TRI moyen réalisé de 16,8% et un cash sur la trésorerie multiple de 1.42x.

Notre portefeuille de crédit structuré entièrement composé une position détenue majoritairement, ces positions peuvent profiter des avantages significatifs par rapport à des participations minoritaires dans la même tranche. Dans de nombreux cas, nous recevons remises sur les frais en raison de notre position majoritaire. En tant que détenteur de la majorité, nous contrôlons la possibilité d’appeler une transaction à notre entière discrétion dans l’avenir et nous croyons que des options telles que valeur importante à notre portefeuille. Nous avons la possibilité d’années d’attente pour appeler une transaction de façon optimale plutôt que de gagner des valorisations prêt d’actifs pourrait être temporairement faible. Nous en tant qu’investisseur majoritaire peut refinancer des passifs à des conditions plus avantageuses supprimer des paniers d’obligations et l’échange de meilleures conditions auprès des investisseurs de la dette dans la transaction et de prolonger ou de réinitialiser la période d’investissement pour accroître la valeur.

Notre portefeuille d’actions de crédit structuré comme nous a versé un rendement en espèces de 24,4% en moyenne au cours des 12 mois terminés le 31 Décembre 2016. Jusqu’à présent, dans le courant Mars 2017 trimestre, nous avons réservé 273 millions $ dans les montages et ont reçu des remboursements de 26 M $ résultant de montages nets de 247 millions $. Nos montages ont constitué 66% tiers offres sponsorisés, 15% de l’immobilier, 8% de prêt en ligne, 6% exploitation rachat et 5% la dette syndiquée. Je vous remercie.

Je vais maintenant passer l’appel à Brian.

Brian Oswald

Merci Grier.

Nous croyons que notre effet de levier prudent diversifié l’accès au financement assorti-book, majorité substantielle des actifs non grevés et pataugeant vers la dette non garantie de taux fixe démontrer à la fois la feuille force de l’équilibre ainsi que d’importantes liquidités pour tirer parti des opportunités intéressantes.

Notre société a enfermé dans une échelle de viabilités à taux fixe s’étendant plus de 25 ans dans le futur. Alors que la grande majorité de nos prêts flotter avec LIBOR, en fournissant à l’envers prudentiel aux actionnaires que les taux d’intérêt augmentent.

Nous sommes leader et innovateur dans notre marché. Nous avons été la première entreprise dans notre industrie à émettre un emprunt obligataire convertible, élaborer un programme de notes, émettre un lien institutionnel, acquérir une autre BDC et beaucoup d’autres en premier.

Les actionnaires et les créanciers non garantis de même devraient apprécier l’approche réfléchie différenciée dans notre industrie que nous avons prises en vue de la construction de la partie droite de notre bilan.

En Décembre 2016, nous avons organisé environ 4,8 milliards $ de nos actifs actifs non grevés qui représentent environ 78% de notre portefeuille. Les actifs restants sont engagés à Prospect Capital Funding LLC, qui comme un AA évalué à 885 millions $ revolver avec 21 banques et avec un total de 1,5 milliard de fonction $ taille de l’accordéon à notre gré.

Les revolvers prix au TIOL majoré de 225 points de base et nous avons également jusqu’en Mars 2019 suivie d’une année de l’amortissement des distributions d’intérêt continuent à être autorisés à nous.

En dehors de notre revolver et bénéficier de nos actifs non grevés, nous avons émis à Prospect Capital Corporation plusieurs types de catégorie investissement dette non garantie, y compris les obligations convertibles, les obligations institutionnelles, des obligations de bébé et des notes de programme. Tous ces types de dettes non garanties ont pas de covenants financiers, aucune restriction d’actifs et aucun défaut croisées avec notre revolver. Nous bénéficions d’un BBB investment grade + notation de Kroll une cote BBB- investment grade de S & P. Nous avons maintenant tapé sur le marché non garanti de la dette à long terme à plusieurs reprises pour ladder nos échéances et de prolonger notre durée de responsabilité fait plus de 25 ans.

Nos échéances de la dette s’étendent à travers 2043 avec tant de banques et les investisseurs de la dette à travers tant de tranches de la dette; nous avons réduit considérablement notre risque de contrepartie au fil des ans.

Nous avons refinancé trois échéances de la dette au cours des deux dernières années, y compris nos 100 millions $ bébé obligataire en mai 2015, de 150 millions $ de billets convertibles en Décembre 2015 et notre 167,5 millions $ de billets convertibles en Août ici 2016.

Nous avons pas d’échéance de responsabilité de plus de 5 millions $ pour le reste de l’exercice 2017. Notre $ 885 millions revolver est actuellement inutilisée, si le besoin devrait arriver à diminuer notre ratio d’endettement, nous croyons que nous pourrions ralentir les montages et de permettre les remboursements et les sorties à venir au cours de l’ordinaire Bien sûr, comme nous l’avons démontré au cours de la première moitié de l’année civile 2016.

Le 10 Décembre, 2015, nous avons émis 160 millions $ de six et un quart pour cent billets non garantis de premier rang échéant Juin 2024. Nous avons augmenté ce lien de 39 millions $ dans le cadre d’un programme ATM de Juin à Août 2016. Nous avons maintenant sept émissions de dettes non garanties distinctes totalisant 1,7 $ milliards, sans compter nos notes de programme avec des échéances allant d’Octobre 2017 et Juin 2024. au 31 Décembre, 2016, nous avions 962 millions $ du programme des billets en circulation avec des échéances échelonnées à Octobre 2043.

Je vais maintenant céder le rappel à John.

John Barry

D’accord. Je vous remercie beaucoup, Grier et Brian. Nous pouvons maintenant répondre à toutes les questions.

Question-réponses Session

Opérateur

Nous allons maintenant commencer la séance de questions-réponses. [Instructions de l’opérateur]

Notre première question vient de Christopher Nolan avec FBR & Company. S’il vous plaît allez-y.

Christopher Nolan

Salut les gars, merci de prendre mes questions. Grier, quelle est la stratégie ici, il semble que vous les gars allez plus loin dans la pile de capital en termes de pourcentage make-up du second lien et ainsi de suite, est ce le cas?

Grier Elias

Donc, nous avons eu un cocher en second lien et je le décrirais comme un changement de stratégie Chris, plus d’un effet de calendrier associé à avoir un couple de substantielles premiers remboursements de privilège au cours du trimestre Décembre couplée à des offres avec notre – ont été attirés est-ce arrivé à être second lien. Nous avons juste fermé notre récemment – un peu moins de 140 millions $ le premier investissement de privilège, elles sont tout simplement augmenté notre premier mix lien entre trimestre et le trimestre courant Mars. Et en général, toutes choses étant égales par ailleurs, nous préférons les premiers privilèges sur le second. Le deuxième livre de privilège va être beaucoup plus pondérée vers les plus grands crédits et vous avez vu une augmentation de notre EBITDA moyen par société de portefeuille à la suite entre le 30 Septembre et le 31 Décembre.

Christopher Nolan

Génial. Et puis il y avait une augmentation de ce syndiqué club de montages de plate-forme, est qui reflètent un nouveau pipeline d’origine?

Grier Elias

Eh bien, nous avons toujours eu un pipeline qui comprend syndiqué dans les investissements du club, notre stratégie, il est de jouer un rôle significatif dans l’affaire en faisant rouler nos manches et d’obtenir à partir de notre travail au début du processus pour obtenir non seulement notre travail de crédit qui fait bien sûr est très important. Mais aussi pour vous assurer qu’il est une taille significative, ainsi, tous les syndications sont crédités égaux et le mot syndiqué dette certainement ne signifient pas la même chose de beaucoup à beaucoup. Vous pouvez avoir de plus petites tranches qui sont très peu liquides. Il peut-être seulement trois titulaires de la tranche. Nous qualifions que la dette syndiquée, mais il est vraiment beaucoup plus d’un club deal et un traitant que nous jouons un rôle vital et un ancrage à la transaction. Donc, cela est quelque chose que nous avons toujours eu depuis de nombreuses années en place.

Christopher Nolan

Toujours sur le CLO, vos rendements ont baissé de 26% à 21,5% sur une base de trésorerie et les PCGR donne bas aussi ce qui motive cela?

Grier Elias

Je pense que le plus grand pilote est que nous avons eu une augmentation de l’évaluation au cours du trimestre, de sorte que c’est une métrique au moins aussi Brian rapporté sur une base de la juste valeur marchande. Voilà donc le plus grand aspect de ce nombre.

Christopher Nolan

Génial. Merci d’avoir pris mes questions.

Grier Elias

Je vous remercie.

John Barry

Merci, Chris.

Opérateur

Notre prochaine question vient de Merrill Ross avec Wunderlich. S’il vous plaît allez-y.

Merrill Ross

Salut bonne matinée. John, vous avez mentionné une liste de blanchisserie de façons que vous pouvez augmenter ou si vous voulez l’intensité des gains? Et vous devez d’abord mentionné les CLO et la capacité de refinancer et est-ce qui représente le plus bas de fruits suspendus? Le plus facilement disponible, sinon le rendement le plus élevé ou si vous pouvez identifier le plus bas fruit suspendu qui sera intéressant?

John Barry

Merrill, j’adore cette question et je voudrais pouvoir instantanément répondre avec un ordre de priorité des – ce fruit est suspendu inférieur à ce que d’autres fruits. Tout d’abord, permettez-moi de partager avec vous que notre dire à la société est la méthode de pression sens constant, nous sommes à la recherche à chaque actif et chaque passif sur une base continue, tant du point de vue du risque et un point de vue de retour. Et comme Grier a mentionné que Christopher Nolan, nous avons vraiment préparer nos premières opérations de privilège si elle est syndiqué, nous voulons être l’agent. A ce stade du cycle, nous sommes très concentrés sur le risque.

Maintenant, en ce qui concerne l’intensification de la rémunération et j’aime votre phrase, je l’espère ne vous dérange pas si je l’utilise. Il est vrai que l’opt CLO pour fruits mûrs, car les écarts de compression, nous pouvons refinancer les travaux éventuellement appelés offres et réaliser des gains ou de réduire les coûts de responsabilité.

Donc, ce que nous avons fait est, nous avons examiné l’ensemble de notre flotte de CLO et à partir il y a environ un an, la carte vers le bas ceux qui nous pourrions refinancer, lesquelles nous pourrions racheter, ceux qui nous pourrions envisager d’appeler le tout dans un oeil pour obtenir un calendrier et en cours d’exécution qui nous permettrait de refinancer, je pense que ses neuf offres. Je pense que nous peut-être – Grier et Brian aura exactement – nombre exact plus. Nous avions peut-être neuf clé dans une journée qui était relutive. Nous avons peut-être fait sept à ce stade. Oui, nous commençons avec les offres que de montant du capital au point de vue à partir d’un dollars qui peuvent être sauvegardés point de vue, d’un point de vue du calendrier risque, inscrivent dans une gamme parce que ce qui se passe est, tout le monde ne peut pas refinancer sur le même jour. Il y a seulement tellement la capacité de refinancer ces passifs. Je suis très heureux avec notre cartographie de l’équipe de CLO toutes les occasions dans notre portefeuille et méthodiquement et de refinancement séquentielle où il était intéressant à savoir, relutive.

Par ailleurs, je l’ai dit une seconde et les gens vont, à notre entreprise tout le monde a une opinion différente que j’encourage grandement et vous êtes sur le point d’entendre un peu plus dans une minute. Je suppose que, si quelqu’un me demande où est le reste des fruits mûrs. Et je dirais que nous avons notre livre de l’immobilier, je pense. Pourquoi? Parce que les taux d’intérêt ont baissé depuis que nous avons fait beaucoup de ces investissements multifamiliales. Nous avons eu la chance, avec 2020 le recul de concentré sur une zone très forte sur le marché au cours des cinq dernières années. Nous avons senti que multifamilial est stable que nous courons le risque de crédit moindre que les investissements à locataire unique que avec le bureau qu’avec industriel.

Heureusement, les résultats des élections de prime sur l’immobilier et je pense que certains de notre portefeuille vaut plus que nous avons payé peut-être tout cela. Donc, cela est une autre zone de fruits.

Par ailleurs, rien ne vient vers moi aussi bas pendaison, je souhaite que je pourrais dire, nous devons juste atteindre et de saisir. Nous devons faire beaucoup d’analyse pour identifier ces opportunités.

Brian, que voyez-vous comme fruits mûrs?

Brian Oswald

Oui. Merrill, je pense que le plus grand pilote de l’intensité des bénéfices serait de déployer l’argent qui est sur le bilan et d’être en mesure de déployer plus d’utiliser une partie de la facilité de crédit. Je pense que ce sont les deux choses que je peux avoir un effet immédiat à court terme qu’il est juste une question de trouver des transactions qui répondent à nos paramètres de retour et que nous pensons sont bons risques de crédit.

John Barry

Que diriez-vous Grier?

Grier Elias

Je voudrais ajouter à cela le [indiscernable] est allé plus haut dans ce séjour dans un paragraphe, je vais dire dans une base relative inférieure pendaison nous pensons à une visibilité raisonnable de faire quelque chose dans la première moitié de 2017. Ainsi le capital est l’un déploiement de ceux que Brian vient de mentionner. Sur le front de crédit de la structure, je pense que nous avons – je pense qu’il est à environ 10 offres de travail à peu près sur le front de refi que nous espérons être fait raisonnablement rapidement et je crois que, avant la fin du trimestre.

Du côté multifamilial, je pense que nous avions au moins trois processus secondaires de vente en cours dans le livre, peut-être plus et je sais que nous avons la titrisation Teed up, un autre dans notre livre de consommation suivant sur les rendements de celui que nous juste fait en Décembre. Donc, ceux qui nous l’avons dit d’abord, ils sont tout à fait visible devant nous quelques-uns des autres éléments que nous travaillons également sur, mais il y a certainement plusieurs pilotes ici en jeu Merrill.

John Barry

Je voudrais ajouter, Grier mentionner sur le commerce en ligne, Merrill, ce que nous avons appris dans le commerce en ligne, je pense que nous avons fait aussi longtemps que je pense que la seule personne que je peux penser est – l’achat de ces prêts plus longtemps que nous avons est notre ami, [Bob Conrad] [ph]. Bob est sur l’appel, salut Bob, vous faites le prêt en ligne fournit inévitablement une éducation aux personnes qui ne sont pas le faire peut-être pas. Je pense que nous – notre souscription est améliorée avec en ligne. Je pense que notre capacité à projeter des rendements est améliorée. Nous – je pense que je l’ai dit cela il y a deux ans, nous avons – je crois que le plus grand – certainement le plus expérimenté et peut-être la plus grande équipe de prêt en ligne acheter des prêts de créateurs et que l’équipe est devenue progressivement plus d’expertise à la souscription, la projection, très organisation important financement qui ne doit jamais être pris pour acquis. Et faire titrisations, tout ce dont je pense que plus faible quel que soit le risque est d’étendre dans les prêts en ligne. Et deuxièmement, augmenter nos rendements attendus et le numéro trois, d’améliorer notre visibilité par rapport à ce que ces rendements attendus vont être, ce qui est une à atténuer les risques.

Merrill Ross

Trier comme un suivi indépendant peut-être juste un peu lié, avez-vous dit que vous avez vendu sept positions CLO source dans le quartier n’a pas vraiment dire et ils ont été de bons rendements, je me demandais où ils ont été vendus par rapport à la plus récente …

John Barry

Brian, pourriez-vous répondre à cette question parce que je ne suis même pas sûr si sept – il y a tant qu’ils travaillaient sur elle un moment donné, je ne suis pas sûr sept est le moment idéal pour refinancer Merrill que vous avez observé. Brian, combien – en regardant le Merrill …

Brian Oswald

Ce sont les ventes de la période précédente. Nous ne vendons pas des CLO au cours du trimestre.

Merrill Ross

D’accord, merci.

John Barry

Mais Brian combien nous avons terminé, je suppose que nous ne devrions pas parler au sujet des chiffres que nous sommes toujours en travaillant sur, nous devrions – c’est – voulez-vous?

Brian Oswald

Il est une publication des résultats, John.

John Barry

D’accord.

Brian Oswald

Ok, hé Merrill, je vous remercie beaucoup.

Merrill Ross

Sûr.

John Barry

Je vous remercie, Merrill. Prochaine question s’il vous plaît. Merrill, avez-vous plus de questions?

Merrill Ross

Non ça va. Merci beaucoup.

John Barry

D’accord. Je vous remercie.

Opérateur

La question suivante est de Christopher Testa avec National Securities Corp. S’il vous plaît allez-y.

Christopher Head

Salut, bons du matin. Merci d’avoir pris mes questions. Juste curieux sur le portefeuille immobilier et vous commencez à entrer dans le logement étudiant. Pensez-vous que était maintenant un meilleur moment comment les choses – comment nous appelons à être dans ce vendeur une multi-famille et devrions-nous attendre plus d’un changement dans le portefeuille immobilier à l’avenir?

John Barry

Permettez-moi de cela et je suis sûr, Brian qui est un expert en immobilier et Grier aura – montre que. Ce que j’ai appris, je cite venu de temps en temps. Il y a seulement deux opinions sur les taux d’intérêt, ceux qui viennent de personnes, qui ne savent pas où vont les taux d’intérêt et ceux qui viennent de gens qui ne savent pas qu’ils ne savent pas où vont les taux d’intérêt. Donc, je vais rester hors de l’entreprise de prévision, prévisions macro taux d’intérêt est le logement étudiant va bien performer à l’avenir contre le bureau multifamilial et similaires. Plutôt ma préférence est de regarder chaque investissant principalement à partir d’une base des fonds jusqu’à, quel est le rendement, quel est le risque de cet investissement spécifique. Et bien sûr, nous évaluons les facteurs macroéconomiques dans la mesure où nous pouvons les prévoir que les possibilités dans notre analyse des risques.

Alors, pourquoi faisons-nous multifamilial tant par rapport à un seul locataire et le bureau parce que sur une affaire par affaire par voie de prise, nous aimons la diversité de la tente. Le fait que les gens ont besoin d’un endroit pour dormir la nuit. Le fait que les gens sont motivés pour payer leur loyer afin qu’ils ne doivent pas craindre d’être expulsés. Le fait qu’il existe des faibles taux d’occupation, je veux dire faibles taux d’inoccupation. Le fait que, lorsque nous investissons, il existe plusieurs forts et les employeurs et une économie forte et stable, vous remarquez beaucoup de nos investissements sont au sud de la ligne Mason Dickson. Alors, voilà pourquoi nous avons aimé et a continué à aimer multifamilial. Mais, quand une installation de stockage ou d’une opération de logement étudiant vient notre chemin avec un fort commanditaire avec une piste à l’intérieur à un bon prix avec de bons contrôles de risque et un budget qui nous présente l’incertitude minimale par rapport aux postes vacants, les loyers, le coût de mise à niveau qui est une grande partie de ces investissements tant multifamiliales et étudiants, le retour sur l’investissement que nous pourrions faisons dans la rénovation et la modernisation.

Si tous ces facteurs et il y a beaucoup d’autres line-up, alors nous ferons le logement étudiant. Allons-nous faire de plus? Je ne sais pas cela dépend – quand on voit à côté d’une bonne transaction. Brian avec tous vos décennies de votre expérience dans l’immobilier, que feriez-vous ajouter à cela, et Grier?

Brian Oswald

John, je pense que nous surveillons tous nos biens immobiliers la chance de voir à quoi ils ressemblent sur une base trimestrielle et nous évaluons si nous pensons qu’il ya suffisamment de potentiel de hausse en eux pour les garder autour ou nous nous tournons vers les vendre. Nous avons monétisé trois propriétés dans le dernier, je crois que six à huit mois et en continuant à regarder les propriétés qui sont de bons candidats pour la vente à des bénéfices substantiels et où que nous voyons un potentiel de hausse limité parce que nous avons déjà fait des travaux de rénovation qui est notre stratégie de les déplacer à un loyer plus élevé, mais le taux. Clair?

Grier Elias

Deux pièces, l’une, le logement étudiant, il y a des similitudes avec multifamilial, il y a quelques différences. Nous avons seulement tiré sur la gâchette sur une transaction de portefeuille depuis de nombreuses années pour une raison. Et qui est, si l’on regarde les tendances démographiques, nous ne sommes pas avoir une croissance démographique importante et cela inclut l’ensemble des inscriptions des collèges. Il y a l’école arrêter. Il y a des écoles avec des inscriptions rétrécissement, vous voulez être très prudent à ce sujet. Il existe d’autres écoles, généralement les plus grandes, grandes écoles d’Etat et de cetera qui ne connaît pas de déclin. Et donc logiquement si vous voulez donner la priorité à cela et analyser les caractéristiques de l’offre et de la demande très soigneusement.

Multifamilial plus largement est le plus grand marché où nous avons fait beaucoup plus d’investissements. Et sur la question de la sortie par rapport à de nouveaux investissements, la réponse – nous concluons est à la fois. Qu’il est un fonds jusqu’à l’analyse sur toute propriété individuelle sur la façon de l’optimiser, y compris la sortie qui est venu à jour sous deux formes. Un, en recapitalisant l’actif et en prenant une distribution importante pour nous en fonction du rendement de l’actif et de la croissance, la valeur du compte de capital de premier cycle.

Elle est entraînée par deux choses. Un, la hausse des loyers – en réalité trois choses. La hausse des loyers, taux d’occupation en hausse et trois du programme à valeur ajoutée rénovation parce que nous sommes généralement concentrés sur les propriétés de la classe B avec certains des A pour eux et donc à l’envers grâce à notre programme de remise à neuf. CapEx Donc, nous voyons sur une base macro, des facteurs positifs, il n’y a pas eu un notable sur la construction de logements de la force de travail dans notre pays, les ajouts d’approvisionnement multifamiliales avaient été largement biaisée vers le luxe, haut de gamme de location de choses qui est tout simplement pas où nous ‘ ve concentré. Et puis, vous avez la dynamique à venir sur des solutions de rechange pour les achats à domicile pour la migration multifamilial et en augmentant les coûts là, difficile à obtenir du financement, de la difficulté avec l’approvisionnement et cetera.

Et puis, les tendances démographiques des personnes âgées qui veulent réduire les effectifs en appartements, ainsi qu’une tendance à la hausse. Donc, il y a beaucoup de positif – et si vous voyez un pick-up de l’inflation qui semblent être un facteur positif pour les loyers.

Donc, nous voyons beaucoup de choses là-bas, nous surveillons attentivement mais il est vraiment beaucoup plus d’un fonds jusqu’à la base de la propriété individuelle et nous bénéficions d’avoir des dizaines et des dizaines de propriétés et de prendre les meilleures décisions que nous déterminons conjointement avec notre co équipe de gestion -investor pour chacun d’eux.

Christopher Head

D’accord. C’est très détaillée. Merci les gars. Je me demande si vous pourriez discuter juste toucher sur la vente d’actions à nouveau pour poser une autre question à ce sujet. Étant donné que vous avez, je pense que vous avez dit 10 CLO au cours du processus de refinancement, mais sur le revers de la médaille, il est beaucoup moins en termes d’opportunités de réinvestissement, où voyez-vous cette secousse en termes de trésorerie futurs sur les rendements de trésorerie?

Grier Elias

Être déterminé. Il y a deux effets positifs et un négatif. Les deux points positifs font baisser le coût de nos engagements et une baisse des valeurs par défaut. La vague d’énergie a largement écrasé – produits énergétiques vague de la question du crédit de la fin de 2014 et 2015 est largement écrasé à travers une grande partie du secteur de crédit syndiqué et fait ses dégâts et sont en utilisant les taux de défaut de LTM diminuent à nouveau. Donc, ce sont les deux points positifs. Le négatif est la pression sur le côté de l’actif.

Donc, deux points positifs, l’un négatif et nous ne savons pas encore ce que l’effet net sera à la place, nous nous concentrons sur les choses qui sont contrôlables ou plus contrôlable en face de nous en travaillant sur ces refinancements et comme nous sommes maintenant une participation majoritaire à être très important parce que nous pouvons pivoter rapidement, on n’a pas besoin du vote de quelqu’un d’autre. Et nous pouvons obtenir des exécutions fait rapidement que dans une affaire où personne ne détient la participation majoritaire et donc personne n’est en charge et personne est tout aussi organisé qui pourrait être fait tout à fait sous-optimale en retard si du tout dans d’autres situations. Donc, nous aimons que cette optimisation en matière de protection du capital.

Christopher Head

Je l’ai. Il suffit de regarder le quatrième trimestre une grande partie du refis CLO, les AAAs étaient – [prix ne vont pas nous aider] [ph] ci-dessous 140s, est que par rapport à semblable à ce que vous voyez aujourd’hui sur le refis ou il vient en moins cher, disparu un peu?

Grier Elias

Il change en temps réel. Il est vraiment difficile de généraliser et chaque transaction est peu différente. La qualité d’une garantie gestionnaire perception particulière sera différente, les gens que nous faisons équipe avec sont en général considérées comme une haute qualité. Cette information qui est assez facilement disponible là-bas et je crois que les deux autres sources de données.

Christopher Head

D’accord! Super. Et je me demande si vous pourriez commenter ce que vous voyez sur les structures sur le second gagne aujourd’hui par rapport à ce que vous voyez il y a un an, évidemment, le prix est lié, tout simplement curieux ce que vous voyez des sponsors en termes de comment leur structuration est?

Grier Elias

Eh bien, il y a une grande variété là-bas. Et nous sommes en faisant attention. Je pense en général, nous avons vu un coutil haut dans les structures de capital peu attrayants et il est non seulement de plus en plus au fil des années l’effet de levier, il est multiple de ce et beaucoup de l’action descend sur le dos de compléments, les ajustements, il est le vrai creusement et c’est là nous avons obtenu des avantages significatifs parce que nous avons une si grande équipe. Nous avons des personnes à Prospect dédiés à la réalisation grâce à la comptabilité et ajouter le dos et à venir avec leur propre point de vue de la souscription par opposition à accepter aveuglément ce qui est promoteur de l’autre côté de la table, une fois que vous dites un accord passé, essaie de pousser à travers à savoir si qui est la réponse à notre banquier ce que vous avez.

Donc, la souscription est toujours critique et il est devenu encore plus difficile au cours des dernières années, ajoutent parce dos ont obtenu plus agressif. Donc, nous nous concentrons très dur sur ce point. Et nous sommes disciplinés et voilà pourquoi vous avez vu les sorties dépasser les remboursements au cours du trimestre, nous venons de terminer. Au cours du trimestre à ce jour, nous sommes en avance, nous avons trouvé quelques offres attrayantes. Il est tout va être dans une base de queue vers le haut et nous sommes heureux d’aller avec – nous sommes heureux avec les investissements que nous avons faits. Mais beaucoup d’autres sont la natation par ce que nous disons non à.

John Barry

Mais, l’un des avantages que nous avons est Reid Parmelee qui travaille pour Brian, qui est notre qualité de spécialiste des gains avec un CPA et une expérience significative examen de la qualité des rapports de résultats. Il est donc non seulement les MBAs et de transaction conduit et ces équipes, professionnels de l’investissement rapport par ces financiers et ceux-ci la qualité des rapports de résultats.

Nous avons aussi Reid dans d’autres, je les appeler verts ðilletons dans le département de Brian, qui sont souvent plus rigoureux que d’un MBA pourrait être et nous pensons que quand il vient à l’examen de la qualité du rapport de revenus et nous pensons que la discipline et la rigueur a aidé à garder notre non-charges à payer aussi bas qu’ils ont été.

Christopher Head

D’accord! Super. C’est tout pour moi. Merci d’avoir pris mes questions.

John Barry

Je vous remercie.

Opérateur

Notre prochaine question vient de Casey Alexander à Compass Research & Trading. S’il vous plaît allez-y.

Casey Alexander

Salut bonne matinée. La plupart ont été posées et répondues. Mais, pouvez-vous partager avec nous ce que le rendement désendetté du portefeuille en ligne est?

John Barry

Grier.

Grier Elias

Sûr. Il est dans la gamme de – et je cite net des pertes attendues parce que l’analyse autrement cet anti-conservateur. L’intervalle de 10% à 11%.

Casey Alexander

D’accord. C’est génial. Je vous remercie. Et deuxièmement, je veux dire, je vois que vous avez mis en place un autre véhicule pour investir dans le commerce en ligne. Serait-ce un véhicule qui serait alors co-investissement avec la BDC en paquets de prêt que vous seriez en train d’acheter de créateurs?

Grier Elias

Oh mec. C’est très tôt et le type d’années dans le futur pour tout impact. Donc, je ne suis pas sûr qu’il est encore utile de discuter à ce stade.

Casey Alexander

D’accord. Je ne savais pas quand vous aviez l’intention de réellement lancer. Très bien, très bien. Je vous remercie d’avoir répondu à mes questions. Tout le reste avait été déjà répondu.

Grier Elias

D’accord. Je vous remercie.

John Barry

Je vous remercie, Casey.

Opérateur

Ceci conclut notre séance de questions-réponses. Je voudrais tourner la conférence retour à John Barry pour toutes les remarques de clôture.

John Barry

D’accord. Merci tout le monde. Passez un après-midi merveilleux et bien sûr, si vous êtes dans la région de New York, ne vont pas à l’extérieur sans manteau et des bottes. Je vous remercie. Et maintenant, au revoir.

Grier Elias

Merci à tous.

Opérateur

Cette conférence a conclu que maintenant. Merci d’avoir assisté la présentation d’aujourd’hui. 

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Ecrit par Loïc R.J.

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